一房两卖 产权归谁

发布时间：2016-06-16 来源：嘉昊律师事务所

[案情]
1994年3月，张二购买邳州市运河镇跃进街道赵某平房三间及院落一座。张二因种种原因，即将此房登记在其妹夫索某名下，1996年7月张二又以其妹夫之名申办手续，将此房翻建成三层楼房；2001年5月张二举家迁居异地，将此房转卖给其胞弟张三，张三自知该房底细，未提出异议，交足房款后，便迁入居住，一直未办理房屋产权过户登记手续。索某对张二未将此房转卖给自己而生不满，一气之下，将登记在自己名下的房屋转卖给不知情的第三人黄某，黄某交足房屋对价款后，于2001年11月双方到有权机关办理了产权过户手续。张三得知后，遂诉到法院，要求确认索某与黄某买卖关系无效，并要求索某，黄某将房屋的产权证过户到自己名下。
[评析]
本案业已形成了事实上的物权与法律上的物权相分离，后又各自处分财产，两位第三人因所有权引起诉争。笔者认为，正确处理本案，应从以下几个方面探究。
公示原则是物权法中一项基本原则，所谓公示原则即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。之所以要确立公示原则，是因为任何当事人设立，移转物权都会涉及第三人利益。因此，物权的设立，移转必须公开、透明，以利于保护第三人利益、维护交易安全和秩序。公示方式原则在物权法上一般均采取不动产登记，动产交付的原则。
一、张三与张二买卖行为的效力。
“合同效力的取得，不是来源于当事人之间的约定，而是由法律的赋予，反映出法律对该约定的价值判断。所谓合同的生效，是指只要合同具备一定的要件后，便能产生法律效力。合同法第44条第1款规定：”依法成立的合同、自成立时生效“。该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立即意味着在当事人之间完成了要约，承诺的合同程序，故应为成立，但合同成立后，能否发生法律上的效力，能否产生当事人所预期的法律后果，非合同当事人意志所能决定了的。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。合同法第8条和第44条第1款中所称为”依法成立的合同“，应当理解为既具备成立要件，又具备生效要件的合同。
结合本案在张二与张三买卖关系中，张二支付对价购买他人之房，并占有、使用、收益多年，虽将房屋产权证办理在亲戚索某名下，但作为事实上的房主出卖该房予张三，其主体适格且有要约、成诺，其买卖行为成立。本案中张二与张三买卖行为是否有效，就看买卖行为过程中是否具有违法性。制约该买卖的有效性的因素，主要是登记。合同法第44条第2款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”城市房地产管理法第60条第3款前段规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，因此，房屋买卖合同必须经过登记，这种登记不是合同的生效要件，而是一种决定物权变动效力的登记或者说标志物权变动的公示方式，这种登记决定物权是否发生转移。如果没有登记手续，并不影响合同的生效和有效，只是不产生物权变动的效力，即合同标的物的所有权不发生转移。

本案中，张二购买他人之房后，取得房屋的所有权，由于种种原因，后将该房产权登记在索某名下，对于该房不动产物权而言，就形成了登记的物权人与未纳入登记的真正权利人相分离的形象，对该房享有权利的张二出于真实意思表示，在未违反法律、法规的情况下，将此房转卖给张三，且张三已支付了对价，并占有了该房。据上述理论，其买卖行为应该是合法有效的，虽未办理产权过户手续，也不影响其买卖协议的效力。

二、黄某与索某的买卖行为效力。
出现法律上的物权人与事实上的物权人相分离的情况，这种分离常常是因为物权人自己造成的，即在法律上的物权人与事实上的物权人之间有一种内部关系，但这种内部关系属于两种权利之间的内部冲突，与其他人无关，不能对抗善意第三人，对第三人不产生拘束力。由于物权法的设立，移转产权登记要件，这种公示原则，就是为了保护交易的安全，保护第三人的利益。第三人作为上述内部关系的相对人，对此并不明知，无法也无义务确切了解到该物权的实际情况，只能从物权公示的形式来推定，判断物权的所有人，与此发生交易。如果登记不产生公示效力，则不仅使登记制度形同虚设，而且无法维护交易安全、交易中无章可循，作为第三人只能根据公示原则，来推定物权的合法所有人。
第三人欲取得物权，应保护与法定物权人所定合同有效，应排除第三人应知或明知房屋的情况，还应排除与他人恶意串通之嫌，只能是一种善意的有偿取得，只有这样才能保证第三人与法定物权人所定合同的效力。
结合本案，作为有举证义务责任人张三既没有证据证明黄某对所诉争标的物存在已知内部事实的可能性，又无证据证明黄某与索某恶意串通之嫌。索某作为法律上的物权人擅自将房屋卖给不知情的第三人黄某，第三人黄某在买卖之时，只能根据产权登记证，来推定判断物权人，对其内部情况，并不知道，也无义务知道，因此黄某与索某在出于真实意思表示的情况下，所签订的房屋买卖合同应属有效。张三请求法院确认索某与黄某买卖关系无效，法院不应支持。
三、张三无权要求索某、黄某将房屋产权证过户到自己名下。
按照物权法理论，不动产登记采取公示要件主义，不动产登记是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，当事人未办理登记手续，不影响买卖合同本身的效力，但不发生所有权转移，因此张三与张二，索某与黄某两买卖合同均成立有效，买卖时未登记，虽不影响合同的效力，但只约束买卖双方当事人，不能对抗买卖合同之外的第三人。
第三人经买卖、登记过户以后，是否就取得了该房屋的所有权。不一定，第三人欲取得物权，应同时具有以下条件：第一，第三人应根据法律行为取得物权。不是依法律行为而取得的，即使办理了登记也不当然产生公信力。第二，第三人必须是善意的有偿取得。第三人取得房屋需支付对价，且无有效证据证明第三人明知或应知法律上的物权人不是事实上的物权人。第三，第三人已经进行了不动产登记。同时符合上述三个条件才能说明房屋买卖合同有效，物权变动已成立。
结合本案，黄某在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续；根据上面的分析，黄某当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。张三虽支付了房屋的对价，但终因法制观念淡薄，未要求办理产权过户手续，其以占有权来抗辩他人并主张所有权，理由不足，因而不应支持，对于张三的损失应向侵权人索某及张二主张权利，以弥补自己损失，故张三无权要求索、黄二人将房屋产权证过户到自己名下。