房价下跌，买方诉请解除合同，获法院支持

发布时间：2021-03-18 来源：嘉昊律师事务所

        房价下跌，买方诉请解除合同，获法院支持

             ---张某诉朱某、李某房屋买卖合同纠纷案例解析

【关键词】

房屋买卖  房价下跌  违约金  定金  新冠肺炎疫情  解除

【裁判要旨】

  2019年6月4日，经由北京某房地产中介公司提供居间服务，原告（买受人）张某、被告朱某、李某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合同文本，约定：一、原告购买位于北京市朝阳区某房屋，建筑面积182.35平方米，总价款1315万元。二、购房款1315万元分如下几笔支付：1.定金100万元不晚于2019年6月15日支付；2.第一笔购房款170万元（不含定金）不晚于2019年10月20日支付；3.第二笔购房款1035万元不晚于过户前5个工作日支付；4.户口迁出保证金5万元于二被告迁出户口当日自行划转支付；5.物业交割保证金5万元于过户后自行办理交付。三、因涉案房屋存在抵押登记，双方约定二被告应于2019年10月20日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最晚于2019年11月20日前办理完毕解抵押手续。原告所付170万元购房款用于二被告还款解押。四、任何一方违约，应承担总房价20%即263万元违约金。

  签约后，原告依约支付定金100万元、支付第一笔购房款170万元。之后，原告未再支付剩余款项。二被告收取上述款项后，完成了涉案房屋的解抵押登记。原、被告签约时，涉案房屋由案外人承租，租约显示租金15 500元/月。因原告购房，二被告于2019年11月与租客办理了解约清退事宜。为办理涉案房屋解抵押手续，被告朱某于2019年11月自美国返北京，支付机票费用若干。

  原告认为受疫情影响，自有房产无法出售变现，导致购房资金严重短缺，已无力购买涉案房屋。遂即委托中介公司在2019年12月2日向二被告讲明情况，提出解除合同，并同意给与二被告适当补偿。二被告同意解除合同，但要求原告依据合同支付违约金260万元。双方协商未果，原告诉至法院，请求：1、要求确认原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年12月2日解除；2、要求二被告返还购房款240万元。

  庭审中，二被告主张原告应按合同约定的违约条款认定违约金263万元，因原告仅支付270万元首付款（含定金），故同意退还7万元。原告则认为双方约定的违约金过高，且不同意适用定金罚则，仅同意承担30万元违约金。

  为证明己方损失，二被告提交涉案房屋所在楼栋同户型房屋2019年6月与2020年1月成交价对比情况，显示成交价下降约130万元。

  经法院释明，二被告表示不提起反诉，所以，就原告自认应承担的违约金30万元是否低于二被告实际损失的问题，法院认为二被告可另行提起诉讼。最终，法院仅就原告自认的违约金予以支持，并作出如下判决：

  一、原告与二被告于二〇一九年六月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；

  二、二被告于判决生效之日起七日内退还原告定金一百万元、购房款一百七十万元；

  三、原告于本判决生效之日起七日内给付二被告违约金三十万元；

  四、诉讼费由被告承担。

【律师提醒】

  司法实务中，定金条款（合同）约定清晰、一方违约一方守信等情形下，定金罚则的适用不存在争议。合同明确约定“定金”，但并未约定适用定金罚则，双方还明确约定了违约责任，该款项不属于定金担保，其法律特性实为预付款。

  当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。