解除房屋买卖合同、退还购房款

发布时间：2021-03-18 来源：嘉昊律师事务所

审理法院：北京市朝阳区人民法院

案由 ：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

原告:***，女，1938年6月13日出生，汉族，住北京市

委托诉讼代理人：张***，北京市***律师事务所律师。

被告：朱***，男，1971年12月3日出生，汉族。

委托诉讼代理人：程***，北京市***律师事务所律师。

被告：李***，女，1973年5月3日出生，汉族。

委托诉讼代理人：程***，北京市***律师事务所律师。

  原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年12月2日解除；2、要求二被告返还购房款240万元。事实和理由：2019年6月4日，经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，原告、二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告购买二被告共同所有的坐落于北京市朝阳区雅成三里XXX号住宅，该房屋成交价560万元、家具家电装饰装修及配套设施成交价755万元，合计1315万元。定金100万元，违约金为购房款总额20%。签约后，原告2019年6月15日交纳定金100万元，于2019年10月20日前缴纳了购房款170万元。后，原告因自有房产无法出售变现，导致购房资金严重短缺，实已无力购买涉案房屋。为了不影响涉案房屋的继续交易，原告委托链家公司员工在2019年12月2日向被告讲明了情况，提出解除合同，并同意给与被告适当补偿。被告同意解除合同，但要求我支付违约金260万元。我认为违约金数额过高，双方协商未果，故提出本诉。

  被告辩称1、同意解除合同，但应以本案判决书生效之日为合同解除之日。2、不同意返还240万元购房款，原告违约，按照合同约定，应承担总房价20%的违约金，即263万元违约金。从2019年9月开始，北京房价下跌，且现在出现了新冠肺炎疫情，房价更是有价无市，应当按照目前的情况计算损失，况且，签约时，双方即已明知应以总房价20%为准确定违约金，故应以此为限。3、我们认为定金罚则不足以弥补损失，之前双方就协商过，原告最初提出的违约金数额就是150万，当时已远远超出了定金100万元的限额，但当时我们的损失就已超过150万元，故未谈妥。现在，我们的损失更是进一步扩大，故定金罚则已无法弥补损失，应适用违约金条款确定责任。

  本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

  2019年6月4日，经由北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，原告（买受人）、二被告（出卖人）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《首付款担保支付确认函》、《定金担保支付确认函》等合同文本，约定原告购买位于北京市朝阳区雅成三里XXX号房屋，建筑面积182.35平方米，总价款1315万元（含交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价）。购房款1315万元分如下几笔支付：定金100万元不晚于2019年6月15日支付、第一笔购房款170万元（不含定金）不晚于2019年10月20日支付、第二笔购房款1035万元不晚于过户前5个工作日支付，户口迁出保证金5万元于二被告迁出户口当日自行划转支付、物业交割保证金5万元于过户后自行办理交付。因涉案房屋存在抵押登记，故双方约定二被告应于2019年10月20日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最初于2019年11月20日前办理完毕解除抵押登记时后续。原告所付170万元购房款用于二被告还款解押。

  签约后，原告依约支付定金100万元、支付第一笔购房款170万元，之后，原告未再支付剩余款项。二被告收取上述款项后，完成了涉案房屋的解抵押登记。

  因双方签订了《首付款担保支付确认函》、《定金担保支付确认函》，北京中融信融资担保有限公司收取二被告交纳的担保服务费17000元。

  原、被告签约时，涉案房屋由董某承租，租约显示租金15 500元/月。因原告购房，二被告于2019年11月与董某办理了解约清退事宜。

  为办理涉案房屋解抵押手续，朱***于2019年11月自美国返北京，支付机票费用若干。

  2019年12月17日，二被告以微信形式向原告发出催款信，载明“约定的过户日期及相应的第二笔购房款的付款日期将近，请妥善计划和办理。”

  2020年1月5日，二原告以微信形式向原告发出违约告知，载明“您作为买受方，现已构成根本违约。”

  因原告未足额付款，涉案房屋目前尚未向原告交付。案件审理中，经询，原告表示已不具备继续履约的经济能力，二被告亦同意双方合同不再继续 履行。

  双方争议焦点为：原告应该承担的违约金数额核定。

  就此，二被告主张原告应按合同约定的违约条款认定违约金263万元，因原告仅支付270万元首付款（含定金），故同意退还7万元。原告则认为双方约定的违约金过高，且不同意适用定金罚则，仅同意承担30万元违约金。

  为证明己方损失，二被告提交链家APP查询显示涉案房屋所在楼栋同户型房屋2019年6月与2020年1月成交价对比情况，显示成交价下降约130万元。二被告认为涉案房屋再行售卖时会出现价格下跌的事实。此外，二被告还认为受新冠肺炎疫情影响，涉案房屋的售卖行情并不理想，也会加大房屋的价格跌幅，增加己方损失。

  本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，原、被告所签合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告未依约完成付款义务，已构成根本违约，应承担违约责任。鉴于双方就合同解除事实已无争议，但就合同解除时点的认定，未见二被告曾行使合同单方解除权，故本院以本判决书生效之日为准认定合同解除的时点。

  合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

  当事人可以约定违约时应向另一方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于或高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加或减少。

  当事人也可以约定定金罚则的适用，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。

  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

  关于原告应承担的违约金数额核定，系双方争议的焦点。经本院释明，二被告表示不提起反诉，所以，就原告自认应承担的违约金30万元是否低于二被告实际损失的问题，二被告可另行提起诉讼。本案中，本院仅就原告自认的违约金予以支持。

  综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：

  一、原告张***与被告朱***、被告李***于二〇一九年六月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；

  二、被告***、被告李***于本判决生效之日起七日内退还原告张***定金一百万元、购房款一百七十万元；

  三、原告张***于本判决生效之日起七日内给付被告朱***、被告李***违约金三十万元；

  四、驳回原告张***的其他诉讼请求。

  如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费13000元，由朱海旭负担（已由张***预交，于本判决书生效后七日内给付张***）。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

                                           审  判  员： 黎伟伟

                                           二Ｏ二Ｏ年六月二十九日

                                           书  记  员： 李雅雯